国内快讯

国税总局：确保企业所得税调整年内落实到位

国家税务总局日前要求，各级税务机关要抓紧落实企业所得税调整的相应工作，确保年内新政策落实到位，使纳税人在12月底以前享受到新政策的实惠。
　　根据此前财政部和国家税务总局联合下发的《关于调整企业所得税工资支出税前扣除政策的通知》，自今年7月1日开始，企业所得税税前扣除的计税工资定额标准统一调整为每人每月1600元，同时停止执行按20%比例上浮的政策。
　　专家表示，企业所得税的征收程序可以通俗理解为：先用企业的收入减去支出，得出的毛利润再乘以税率。也就是说，在企业收入一定的情况下，支出一项的内容越大，毛利润便越小，相应的企业所得税也就减少。
　　据了解，此前内资企业可计入成本的工资人均最高限额为800元，个别省市确需高于该限额的，应在不高于20%的幅度内报财政部和国家税务总局审定。
　　中国社科院财贸研究所研究员杨志勇博士表示，原来内资企业税前扣除的份额较低，而事实上，大部分企业工资都超过这个限制，新的政策在一定程度上为企业减轻了负担，更有利于企业发展。
　　“另一方面，新的政策也使内资的企业所得税政策逐渐的向外资靠拢，有利于与外资企业公平竞争。”杨志勇说。
　　据了解，出于吸引外资的考虑，过去对外资企业征收企业所得税时，采取的方法是，将工资据实计入成本，从而极大的减轻了外资企业的企业所得税负担。而且目前内资企业所得税平均税负为25%，外资企业为13%。两种企业所得税的不一致，已经引起了社会的高度重视。

 7月开始计税工资上调至1600元

9月7日，税务总局颁布了《关于调整企业所得税工资支出税前扣除政策的通知》(财税[2006]126号)。通知明确规定“自2006年7月1日起，将企业工资支出的税前扣除限额调整为人均每月1600元。企业实际发放的工资额在上述扣除限额以内的部分，允许在企业所得税税前据实扣除；超过上述扣除限额的部分，不得扣除。”同时规定“各省、自治区、直辖市人民政府在不高于20％的幅度内调增计税工资扣除限额的规定停止执行。”

　　为保证该项政策从今年下半年起顺利实施，税务总局还发布了《关于调整企业所得税计税工资政策具体实施有关问题的通知》（国税发[2006]137号），对实施过程的细节及过渡办法做出了规范。

　　规定对按月预缴的、按季预缴的和按上一年度应纳税所得额的一定比例预缴所得税的纳税人，应测算减收比例计算，在下一申报期调减预缴额。同时规定对核定征收的企业要测算的减收比例，相应调低定率或定额。

 

 

    财经要闻

 

中国经济只是局部过热

  投资需求不意味经济过热

今年６、７月份以来，国内已有不少关于中国经济过热的议论。中国的经济是不是已经过热了？或者说是否已经出现过热的迹象了？ 
      一个国家的经济是否过热关键是看两个方面，一是从需求角度看，总需求是不是过旺了，其标志是价格水平是否明显上涨；二是从供给角度看，有没有闲置的生产要素，其标志是失业率是否降低。 

    从价格水平来看，主要衡量指标之一的消费物价指数今年上半年上升大约２％，应该说通货膨胀的压力是不大的。而且，价格上升的压力主要不是来自需求，而是来自国际上能源及部分原材料价格的上涨。当然，能源和原材料价格之所以会上涨，一个原因可能就是中国的投资需求增长较快。但是，投资需求增长快是不是就意味着经济过热呢？看来不能简单地这样说，因为在能源和原材料等投入品价格上涨的同时，国内的基本生产要素却并没有饱和。 
      第一，资本并没有短缺。这可以从几个方面看。一是存款余额增长迅速，且快于贷款增长。二是国家外汇储备也增加迅速。到今年６月，我国的外汇储备已经超过９４００亿美元，居世界第一位。三是外贸顺差不断增加。今年以来，顺差基本上呈逐月上升的趋势，到６月已超过６１４亿美元。从宏观经济恒等式我们知道，一个国家的外贸有顺差就一定是储蓄大于投资（即投资不足）。如果把政府因素也考虑进来，政府支出大于收入的话，非政府的储蓄更大于投资了。中国政府财政是有赤字的，这说明，非政府的投资更不足，或者说非政府的储蓄太多。 
      第二，劳动力没有短缺。我国目前的城镇失业率为４．２％，虽然不算高，但是绝对数还是相当庞大的。此外，农村还有大量的富余劳动力。根据劳动和社会保障部的规划，今后５年全国将有４５００万农村劳动力要实现转移就业。如果把农村劳动力考虑在内，我国的就业压力还非常大。 
     第三，人力资本也没有短缺。我们知道，现在技术进步已经成为经济发展的主要推动力了。我国现在大力提倡建设创新型国家，而创新型国家的建设主要依靠人才，或者说人力资本。照理我国应该是人才比较缺乏，人力资本要素短缺的国家。但是如果我们以大学生作为人力资本的主要载体，那么我们发现，现在大学生就业也发生了困难，已成为全社会的问题了。据统计，今年以来，在新成长失业青年中，应届高校毕业生就占了３１．７％。 
     如果资本、人力资本、一般劳动力这些最基本的生产要素都还没有充分利用，如果价格指数并没有显著提高，怎么能够说经济已经过热了呢？如果还有许多劳动力，包括毕业大学生没有就业，如果农村还有大量劳动力需要转移出来，固定投资增长快些不是更有利于就业吗？ 
     当然，现在有一种说法是，除了能源和原材料价格上涨外，房地产的价格上涨太快（而且房地产价格并没有纳入消费价格指数）。但是某一个产品（特别是资本品）价格的上涨是不是代表了整个经济的过热呢？显然不能。因此，中国经济目前可能总体上并不存在过热的问题，而是结构上的问题，比如太多的资金投向了房地产等。 
      如果中国目前的问题主要不是总量上的，而是结构上的，那么政府不仅需要利用货币政策、财政政策等宏观政策来调控经济，更需要用税收政策、产业政策、收入分配政策等微观政策来进行微调。

 

    海外纵横

全球排名前十会计师事务所新鲜出炉

据国际领先的专业信息出版机构——CCH公司9月5日出具的一份针对全球注册会计师事务所的调查报告显示，自从2000年以来，全球排名100强会计师事务所的收入增长率均呈现节节攀升的态势，平均每一个合伙会计师事务所的收入都有所增长。特别值得一提的是，2005年以后，合伙会计师事务所更是以12.7%的速度迅猛增长。

　　该报告显示，全球排名100强会计师事务所的平均收入增长率均保持在16.5%的水平，高于2005年的9.1%的增速。可喜的变化是，持续几年的高速增长让“四大”周围的中小会计师事务所不断发展壮大，这些“小字辈”年平均收入以21.9%的速度递增，超过了“四大”年平收入14.7%的增速。

　　该报告主编乔纳森·汉密尔顿说：“我们的这份报告主要对全球排名100强会计师事务所的收入情况进行调查，结果发现，这些会计师事务所都具有很强的生命力。尽管近年来出台了很多针对会计执业以及会计师事务所的各种法律法规，尽管近年来有些会计师事务所与企业沆瀣一气参与造假的行为层出不穷，但我们可以看到，全球对会计以及专业会计师事务所的需求还是有增无减。这种现象告诉我们，经济愈发展，会计的作用也愈发重要。”

　　该报告对全球排名前10位的会计师事务所进行了重新调整，它们的名次依次是：美国德勤会计师事务所、美国安永会计师事务所、美国普华永道会计师事务所、美国毕马威会计师事务所、美国RSM McGladrey会计师事务所、美国均富国际会计师事务所、德豪国际会计师事务所、美国Crowe Group会计师事务所、美国CBIZ/Mayer Hoffman McCann会计师事务所、美国BKD会计师事务所。

　　该份报告显示，美国RSM McGladrey会计事务所以年平收入增速59.5%的骄人业绩赢得了全球100强会计师事务所第5位的排名，而美国Crowe Group会计师事务所凭借其近5年来年均增速高达两位数的成绩赢得了第8位的排名。

 普华永道在美接受国内税务局审计

 

美国纽约消息据美国国内税务局（IRS）和全球第一大会计师事务所——普华永道会计师事务所的文件显示，普华永道正在接受IRS有关违反申报税收规定问题的审计。
　　据IRS的审计人员介绍，IRS正在评价普华永道选择税收减免的时机、会计师事务所养老金计划，以及会计师事务所的利润在各国分支机构之间是如何进行转移的。这次IRS的审计可能会在本月末结束，并在年底前对审计结果作出结论。
　　追加的税收或处罚可能对普华永道和整个行业的名誉带来损害。自2001年出现能源贸易商安然公司及其审计机构安达信会计师事务所轰然倒台以来，会计行业目前已处于更加严格的监管之下。
　　雷曼兄弟驻纽约的会计和税务专家罗伯特·威伦斯认为，IRS的审核程序可能会给普华永道合伙人增加数以百万计美元的成本。“如果养老金计划违规，结果可能是轰动性的”，一位养老金方面的律师称。普华永道可能因此取消“现金余额”养老金计划，该计划有利于企业减免养老金，增加雇主利益。
　　“到目前为止，IRS并未提出任何调整”，谈及IRS正在进行的审计时，普华永道一位合伙人称，“当然，审计还未完成，我将公开该事件的任何重大进展。”
　　IRS还审查了普华永道在全球各分支机构间出售商品和服务时的转移价格，据IRS审计人员称，转移价格经常被用来减税。
　　普华永道是埃克森美孚、福特汽车、摩根大通等知名公司的审计机构，在全球148个国家和地区拥有超过13万名雇员。

 

 

    业内动态

 

毕马威正式落户成都

 

昨日获悉，全球知名的专业咨询服务机构、世界四大会计师事务所之一的毕马威正式落户成都锦江区。毕马威企业咨询（中国）有限公司成都分公司已于今年8月完成了登记注册，并将于9月25日举行开业仪式，这是毕马威在中国中西部设立的第一家分支机构。
　　毕马威成都首席合伙人高智纬说，成都分公司开业初期将有40多位专业人士常驻成都。高智纬说，毕马威将为成都的国企、民企跟海外投资资本接轨提供最好的服务，同时也将会把海外投资者引到成都来。据悉，该分公司将设在顺城大街中环广场。

 

 

两税合并10月全国人大初审在五方面做统一

 

近日，从权威人士处获悉，备受关注的两税合并(针对内资企业的“企业所得税”与针对外资企业的“外国企业和外国投资企业所得税”的合并)有可能在10月份进入全国人大初审。

　　他透露，此前全国人大有关下属机构已经针对两税合并进行了将近5个月的调研。“各方面的意见都有了，九月份将综合讨论这些意见，然后把草案上报，10月有望进入初审。”

　　总体来看，合并后的企业所得税法将在五个方面得到统一：统一法律；统一税率；统一税前扣除项目和扣除标准，在宽税基的基础上，实现税基的平等扣除；统一优惠政策，总体上减少优惠，实现优惠平等；统一税收征管。

　　但几大关键问题，仍没有最后确定下来。

　　比如统一后的企业所得税税率。目前比较一致的意见是，税率在24%-27%之间。

　　再比如税收优惠过渡期问题。“过渡期由地方自己定，但最长不超过5年。”

　　而在统一企业所得税法后法律名称的选择上，全国人大预算工委法案室主任俞光远透露，目前有三种意见：一是“中华人民共和国企业所得税法”；二是“中华人民共和国公司所得税法”；三是“中华人民共和国法人所得税法”。

　　“从现代企业制度的发展方向和所得税法的国际趋势来看，我们建议采用‘中华人民共和国法人所得税’的名称为好。”全国人大预算工委法案室处长张永志表示。

　　俞光远认为，统一后的企业所得税法的关键是，要正确界定适用税法的纳税人和基本纳税单位。

　　如何界定纳税人？长期研究两法工作的俞光远和张永志均认为，就组织形式而言，应该以民商法或公司法中法人概念为基础，即以法人作为纳税人的认定标准。

　　为此，俞光远强烈建议，要改变我国目前内资企业依据会计法规是否要求编制独立的资产负债表，或依据经营组织注册登记，作为纳税人界定标准的做法，改变各地为争税源、争管理权限竞相对非法人分支机构征税的做法。

　　因为，这样的话，可以使税法和公司法、民法等法律统一起来，认定标准更具权威性，也更简洁明了。

　　不仅如此，这样还可以有效地解决法人身份和自然人身份所得税的重复纳税问题；可以较好地解决以“独立核算的三个标准”认定过程中出现的模糊性和随意性等问题。

　　张永志还强调，要重视搞好企业所得税法与企业财会制度的协调问题。

　　而从以往情况来看，这一方面已经产生了大量的问题。

　　张永志表示，虽然企业财会制度与所得税法存在差异，但前者毕竟为税务会计提供了一个基础，通过税法设计的时间和税基调整制度，可以协调二者不一致的问题。

　　所以，他认为，在计算企业应纳所得税时，企业所得税法有明确规定的，按税法规定执行；税法没有规定的，一般可按财务会计制度执行；两者规定不一致的，进行纳税调整。但是，也应当考虑两者不必要的差异可能给征纳双方增加遵从税法的成本。

　　在企业所得税的征管体制上，新版企业所得税法也将给予浓墨重写的一笔。即改变目前由两套税务机构同时征收同一种税的状况，严格征收管理，提高征管效率，降低征纳双方的成本。

　　俞光远在这方面有很深切的体会，“在企业所得税由中央和地方实行按比例分享的情况下，现行征管体制基本上保留了原来按企业隶属关系划分征管范围，维持着两套税务机构对同一税种进行征收的格局。”

　　“这种格局不仅加大了税收征管的成本，而且加大了企业的纳税负担，降低了税收征管的效率。”俞表示。

　　因此，自称在两税合并中“做具体工作”的俞光远强烈建议，统一后的企业所得税应由一个税务机构负责征收，由另一税务机构负责税收稽查工作。

　　不过，他进一步表示，无论具体由谁征收，都应当保持税收征管的相对稳定性，努力降低税收征管成本。

　　俞光远还透露，对于一个公认的“老大难”问题——反避税制度上，新版企业所得税法要给予健全和完善。“现实经济生活中，一些企业运用各种手段规避所得税的现象日趋严重。”

　　所以，俞光远建议，在反避税制度上：一、为了防范关联方之间利用关联交易避税，对于关联方之间的交易应当采取“以独立企业公平交易原则”为准的转让定价规则。

　　二、为了防止企业控制人通过选择权益性和债权性投资方式收取过多利息而侵蚀税基的做法，应当引入防止资本弱化的规则。

三、为了防范利用避税区进行避税行为的大量发生，应当建立反利用避税地避税的制度。

 

新合伙企业法增加有限责任合伙一章

　　法制网北京8月27日讯 记者郭晓宇全国人大常委会委员、全国人大财经委员会副主任委员严义埙在全国人大常委会办公厅今天下午举行的新闻发布会上介绍，合伙企业法这次修改和增加了一章有限合伙的内容。

    严义埙说，进行投资活动需要两样东西，一是有资金，二是资金投下去以后，有人拿去赚钱，负责管理。但是在现实社会当中，能够管好投资的人不一定有钱，而有钱的人不一定会投资。在这种情况下，这次修订合伙企业法把“有限合伙”加进去，就使得这两部分能够结合起来。在采用有限合伙制时，管理人作为普通合伙人，他以承担无限连带责任为代价取得资金管理权。这些管理人的信用，是他能不能做好管理工作的一个很关键的因素。另外，风险投资采用有限合伙的组织形式，其中有一个好处，就是有很大的灵活性。

　　严义埙说，风险投资的领域很多，各领域风险情况也不一样，所以必须有一个比较灵活的组织管理体制，才能够应对这样的风险，以减少损失。另外，很重要的一点就是管理人的激励可以由所有的合伙人来商量，有限合伙制对风险投资管理人的激励给了很大的自由度。最后一个特点是在税收上，风险投资可以利用合伙企业的税收政策，通过这种政策，可以避免所得税的两次征收。

　　全国人大常委会法工委副主任李飞表示，合伙企业法新增加的“有限责任合伙”概念可以更好地推动我国专业服务机构的发展。

　　李飞是在今天下午全国人大常委会办公厅举行的新闻发布会上作上述表示的。他说，所谓有限责任合伙，在合伙企业法中称为特殊的普通合伙企业。这是20世纪90年代以后，国际上出现的一种新的责任形式。它主要适用于专业服务机构，比较典型的就是注册会计师事务所、律师事务所等。李飞表示，在合伙企业法中新增加的这项规定可以更好地推动我国专业服务机构的发展。

　　“它解决的一个主要问题，就是在这些专业人员执业当中，如果某个或者几个合伙人，因为故意或重大过失给合伙企业造成债务时，这些责任人要承担无限连带责任。”李飞说，“其他没有责任的合伙人，仅以在合伙企业中的出资为限来承担责任。这样有助于采取合伙制的专业服务机构不断地扩大规模。这也是我们适应加入世贸组织后，专业服务机构发展需要的一个重要举措”。

　　李飞介绍，关于专业服务机构的范围，在这部法律中分为两类：一类是采取企业形式的，如会计师事务所、建筑师事务所等。另一类是非企业形式的，如律师事务所，可以按照附则的规定，参照适用本法规定的特殊的普通合伙形式。

财 税 指 南

代行政部门收费的征纳税问题

对行政事业收费这类公收入再课税，本来即无意义，但对纳税人而言在代收计税时还应谨慎。之所以要求谨慎，是由于在实际征管中若总局同时发文明确，对此项代收款项，纳税人不须作进项税额转出，则才会使纳税人获得真真正正的实在利益。

一、代行政部门收取的费用是否征收增值税
    1、纳税人代有关行政管理部门收取的费用，凡同时符合以下条件的，不属于价外费用，不征收增值税。

  （1）经国务院、国务院有关部门或省级政府批准；

  （2）开具经财政部门批准使用的行政事业收费专用票据；

  （3）所收款项全额上缴财政或虽不上缴财政但由政府部门监管，专款专用。

     2、《国家税务总局关于供电企业收取的免税农村电网维护费有关增值税问题的通知》规定：对供电企业收取的免征增值税的农村电网维护费，不应分摊转出外购电力产品所支付的进项税额。
    二、行政事业性收费（基金）营业税规定：

1、对纳税人随价格向对方收取的价外费用，包括手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费均应按规定征收营业税或增值税。对按照国发［1996］29号文件规定纳入预算管理的各种基金，凡是通过价外加价形成的，应在缴纳流转税后再纳入预算。

2、除上条规定以外，凡经中央及省级财政部门批准纳入预算管理或财政专户管理的行政事业性收费、基金，无论是行政单位收取的，还是由事业单位收取的，均不征收营业税；未纳入预算管理或财政专户管理的，一律照章征收营业税。

3、为了便于征收管理，对于中央批准纳入预算管理或财政专户管理的行政事业性收费、基金，由财政部、国家税务总局分批下发不征收营业税的收费（基金）项目名单；凡经省级批准纳入预算管理或财政专户管理的行政事业性收费，由省财政厅（局）、地方税务局分批下发不征收营业税的收费项目名单，并报财政部、国家税务总局备案。未列入名单的一律照章征收营业税。

4、国家机关、事业单位和社会团体，凡涉及征税的收费项目，均应纳入税务管理，进行税务登记，其收费项目应进行纳税申报并使用税务发票。对不征税的收费、基金项目，应使用省级以上财政部门统一印制或监制的收费、基金票据。

5、房地产开发公司销售商品时，要代当地政府及其职能部门收取一些资金，如代收城市基础设施配套费、集资兴建锅炉增容费等等。对此类代收资金及费用，房地产开发公司在财务处理上不是作为自己的营业收入，而是作为代收费用处理的。根据营业税暂行条例中关于营业额为纳税人从对方所取得全部价款和价外费用的规定，对此类费用，不论其财务上如何核算，均应全部计入销售不动产的营业额中征收营业税。

    三、行政代收费用的土地增值税规定

根据土地增值税法规定，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。具体来说：
      (1)如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在计算扣除项目时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。
      (2)如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。

 

 

对开征物业税的知性研究及理性思考

近两年，全国大部分地区房价涨势明显，部分地区过快过猛，甚至影响到社会公平与和谐。如何通过包括税收政策在内的各项政策的调控，有效抑制房地产过热、房价过高的状况，已成为民众普遍关心的焦点。在我国开征物业税，最早是在2003年的中央文件中提出来的，党的十六届三中全会作出了“分步实施税收制度改革”的战略部署。在“2005中国财税论坛”上，国家税务总局局长谢旭人表示，“十一五”期间我国稳步推行物业税，并相应取消相关收费。国家税务总局在制定“十一五”规划时也明确指出，要在条件具备时，研究合并房产税和土地使用税等税种，建立统一的物业税，以调控房地产市场，稳定房价。笔者认为，所有这些皆反映了我国与世界接轨、政府转变职能应时之举，也是大势所趋。
　　一、开征物业税的背景把握   
　　首先，物业税开征提速的一个重要背景是，房地产业已经成为偷逃税重灾区。 来自国家税务总局的信息显示，房地产业是惟一一个连续3年被列为税务专项稽查的行业，房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，部分地区约有90%的房地产企业存在涉税问题。据悉，去年，连云港市地税稽查局以房地产行业为重点进行了专项检查，结果发现被检查的665户企业中有偷逃税行为的达542户，占八成以上。其实，不单是连云港，近年来全国各地房地产业涉税案件的数量、案件发生率、查补税款都有明显增加。   
　　其次，房地产业持续高速增长，房价暴涨飙升，理论界、经济学者、国家高层和有关部门都寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房价。   
　　第三，随着经济的发展和住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅，家庭存量财富更多地体现在自有房地产上，基尼系数的不断提高，社会贫富差距的日益扩大和危险程度的加剧，使人们已不满足税收仅仅在个人财富的取得环节，而要求在财富的保有环节发挥作用，那么物业税无疑成为一个选择。   
　　第四，无论普通老百姓还是各级政府，面对个人自有住房征收物业税的传闻以及将土地出让金并入物业税的猜测，都难以将自己置身事外。十六届三中全会关于“在统一税政的前提下，赋予地方适当的税政管理权”的提法，以及对物业税作为地方主体税种的期盼，更增加了省市财政部门对物业税改革的设想和热情。   
　　第五，土地失控压力也催生了物业税的萌芽。现行的土地税收政策在出让土地时，各种税收一次性缴纳。对于地方政府来讲，批地的收入是除国有资产外最大的一块“金矿”。在短期看来，地批得越快，地方经济就发展得越快。但这种急功近利的做法实际上是饮鸩止渴，其结果自然是土地失控、金融风险急剧攀升。近年来，一些地方政府将土地作为最重要的投资，不断地扩大土地储备规模，已经造成了许许多多农民失去土地。据有关统计资料显示，在现行土地收益分配框架下，农民仅仅得到5%到10%的土地收益，村一级可以得到25%到30%，而各级政府则可以得到60%到70%的收益，近20年来全国农民最少丧失了3万亿元的土地增值收益。 为此，现阶段只有通过征收物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题，保证地方政府运行所必需的财政资金，才能从根本上控制地方政府“以地生财”参与房地产开发的利益需求，“越早开征越好”。物业税最重要的是这种税赋的结构性调整能均衡政府土地收入，实现政府的经常性收益，因为城市的土地价值会随城市发展而不断增长。　   
　　第六，改革房地产税制是我国加入WTO后的必然趋势。WTO的一个基本原则就是国民待遇原则。但由于目前我国房地产税制内外不统一，外资企业实际上享受了超国民待遇，导致内外资企业房地产税负不均，不利于本国企业的生存和发展。　   

　　二、开征物业税的必要性   
　　我国目前在房地产领域的税费基本上是税种繁杂，政出多头，征管不力，收费项目多，缺乏规范性，物业税酝酿之初就被寄予了整合房地产业税费，公平税负的厚望。开征物业税是市场经济必然要求，是中国经济社会发展的需要。 
      一是整合房地产产业中税费征收管理存在问题的需要。我国目前的房地产业税费问题多多。房地产开发流通环节税费多, 税费负担重, 而房地产保有环节课税少, 负担轻, 且税收优惠范围大, 导致炒卖严重。同时，我国的土地与房产税征税范围过窄, 只限于城市、县城与建制镇以及工矿,广大农村的一些应征对象和规模庞大的城市居民住房则不在征税范围之内，而且免税范围也很大, 在城镇里也把机关、人民团体、军队、以及由国家财政拨款的单位自用及个人所有的非经营性房地产排除在外,实际只局限于城市的工矿、金融、商业等经营性企事业单位及各种租用的房产。另外现行的房地产税制体系中, 不仅存在同一税种内外分设, 而且有些税种还把外商投资企业和外国企业及外国人排除课税之外，这种在税收立法上实施内外有别的做法, 有违于WTO 基本规则, 有悖于公平竞争原则。   
  　二是实现居者有其屋、调节收入分配差距的需要。开征物业税使得房产开发的税金大幅减少，房地产初始价格会降到人民购买力的水平，有利于解决国民的住房问题；同时物业税的应缴税额一般都是由物业的应课税净额乘以比例税率得出, 这样的话就会对居住毫宅者课以高税, 对贫穷家庭居住劣房者少征税甚至免税通过, 达到调节个人收入分配, 缩小社会贫富差距, 维护社会稳定的效果。   
　　三是抑制地方政府短期行为、实现地方财政收入稳步增收的需要。近年来表现出的房地产投资过热的重要原因之一就是地方政府大量批地追求短期的经济增长，物业税的开征, 使开发商建房时缴纳的一部分税, 改由购房者在购买房屋以后按年缴纳, 在短期内地方财政收入会大幅度减少。但从长远看, 物业保有者每年缴付的物业税会随着物业价值的升值而提高,使得政府可以参与物业的持续升值的再分配, 有利于地方财政收入稳步增收。   

  　三、开征物业税应遵循的原则   
 　物业税的开征，应遵循以下三个原则前提，并借此体现“以人为本”的精神。 
　　一是“民生”原则。所谓“民生”，不仅是国家的根本，是政府代表“最广大人民群众的根本利益”的集中体现，也是主流价值判断的核心标准。应当说，拥有一个遮风避雨的栖息之所，是百姓最低的、最基本的生活乃至生命需要。当“福利分房”已成为历史，几乎所有民用住房都具备了商品性质，故每个城镇家庭的户主便都成了“业主”。随着经济、社会的发展，过去“三代同堂”的住户，现在很多人拥有了“两居室”、“三居室”的单元房。笔者认为：无论是过去的“居者有其屋”，还是如今部分人的“居者优其屋”，都属于“民生”的范围。所谓“民生”原则，也就是说在这个属于市民基本生存、生活需要的领域里，政府在采取任何政策时都应秉承这样的价值目标：只能促其水准提升、负担下降，而不是相反。   
　　二是“区别对待”原则。如今，贫富差距拉大，拥有物业数量可为标志之一。即使对拥有两处以上物业的业主，也应坚持具体情况具体分析的原则并决定是否施加税负并设置不同的税率。例如，同为拥有两处物业的市民，“另一处”的意义就可能很不一样。有的纯为家居方便，有的则为出租获利，或充当着可待价而沽的升值股票；再例如，看似同属于“民生”的“第一处”物业，有的是普通住房甚至是廉价房，有的则是价值数百万乃至上千万的高级别墅。曾有人对连云港苍梧小区变成富人“后花园”而深表不满，这样的物业理应施以高税率。倒不是为了“杀富”，而是它本来就占用了过多的稀缺资源尤其是本属于公共的资源。不同税率甚至悬殊的税率，所表达的恰恰是社会“公平”的要求。   
　　三是反对“为税而税”。所谓“为税而税”，说的是：一种新税种的设置或某税赋的调整，国家的惟一动机或价值目标仅限于增加税源，为此甚至不顾及任何社会负作用。从中央到地方，各级政府、各条战线大都为“没钱”所累、所苦，难免衍生出增加税负、税源的强大驱动力。在物业税设置动机、理念中，包含着某些“为税而税”的因素。 
      四、开征物业税的要素探讨   
　　开征物业税的理论依据，主要有四个：一是从财政收入角度来说，开征物业税的目的在于获取财政收入。二是从资源配置角度来说，物业税的开征将加大房地产的持有成本，从而激励其所有者关注房地产的有效利用。三是从财富分配角度来说，对房地产开征物业税可以起到重新分配社会财富、缓解社会财富分配不均的作用。四是从受益者角度来说，房地产作为一种私人财产，政府的产权保护保证了其安全，政府进行地方公共设施建设提升了其价值，政府理应从这种公共服务中得到一定的回报。   
　　物业税即房地产保有税 , 属于财产税，物业税相当于房地产税，是以不动产为课税对象的在不动产保有环节课征的一种税。   
　　(一)纳税人   
　　物业税的纳税人是指拥有任何地区的土地及建筑物的单位和个人。物业税的纳税人应为在我国境内拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人，即房地产业主。不论自然人与法人，不论内资企业与外资企业、中国公民与外籍个人，不论经济性质，不论部门，只要拥有房地产，都是物业税的纳税人。   
　　(二)课税对象   
　　我国现行城镇土地使用税、房产税、城市房地产税等的征税范围只限于城市、县城、建制镇和工矿区内，不包括广大的农村，即使是非农业用房和建设用地，只要位于农村地区，也不用缴纳上述税收。这无疑失去了一大块稳定的税源，也滋长了逃避纳税的现象。因此，笔者认为，我国物业税的征税对象应是位于我国境内的房地产，将现行房地产税收的征税范围从城镇扩大到农村，这种做法也是符合国际惯例的。所以，物业税的改革不仅是有关房地产税费的合并，还涉及到征税范围的调整。   
　　(三)课税依据   
　　我国开征物业税，其计税依据应该正确反映财产的时间价值。因为随着经济的发展和土地资源的相对短缺，房地产的自然增值和投资增值会越来越大。我国物业税的征税办法应分为从租计征和从价计征两种：(1)房地产出租的，以租金收入作为计税依据，租金收入应按市价来确定；(2)从价计征的，对新房屋按照房地产的市场价格征税，对旧房屋按照其评估价值征税。采取不同的征税方法和计税依据，能够反映房地产的价格变化，避免税收收入的流失，保证税收收入增长的稳定性。 
　　(四)税率设计   
　　我国拟开征的物业税的税负水平尚未确定，但应该有一个基本原则，就是物业税的征收标准与现行房地产税费的总体规模应基本相当，并略有降低。现行税费繁杂、重复征税的现象很大程度上抬高了新建商品房的价格，从而带动了整个市场价格的上涨，加重了购房者的负担。因此，物业税的税率设计应与当前的房地产税收收入相衔接，可适当有所降低。可设定按 0.5%-1%征收。   
　　(五)计征方法 
      从价计征是按房地产的市场价格或评估价格征税，其公式为：应纳物业税=房地产的市场价格或评估价格×税率
　　从租计征是按房地产的租金收入征税。其计算公式为：应纳税额=(实际租金收益－修理保养费)×税率   
　　(六)纳税方式和期限　   
　　物业税的纳税方式，在我国目前税收征管体系还不太健全的情况下，为有利于控制税源，防止偷逃税款，笔者认为可以采取代扣代缴、代收代缴与自行申报相结合的方式。对业主个人的商品房，由物业公司代收代缴税款；对单位拥有的房地产，由单位自行申报纳税；对没有扣缴义务人或扣缴义务人未扣缴税款的，则必须由纳税人自行申报。
　　关于物业税的纳税期限，可以采取按年征收、分期缴纳的方法，以保持税制的稳定性和征管的便利。   
　　(七)税收优惠措施   
　　根据国外税收优惠经验，我国的物业税也应对国家机关、人民团体、军队自用的物业，由国家财政拨付事业经费的单位自用的物业，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的物业，使领馆的物业免税；对居民自用的物业实行免征额制度；对用于农村经营的物业实行减税或暂时免税。   
　　从我国目前居民住房的实际情况看，大多数居民购买的房产属于基本生活住房，这与一些较为富裕的居民投资性目的的房产购置是不同的。我国要开征的物业税应当严格区分这两类房产的差别，在立法时，应当设立居民基本生活性住房的免税条款，以确保广大居民的切身利益。   
　　针对这个问题：一是建议对一家人拥有的第一套房屋免税，第二套房屋视房值大小和居有用途征税。具体征收上可采取对业主第一套房屋先征后退方案，由纳税人申报第一套住房免税并提供所有房屋的纳税凭证。二是对属于基本生活性消费的住宅面积确定一个免征额。   
　　(八)结合我国的国情设置物业税，注意以下几个方面的问题：　　   
　　(1)物业税如何计征。物业税是市场经济发展中的必然趋势，因此它的实行也应该与市场化的进程相一致，在实行过程中应当充分考虑当地的市场化发展程度。同时，税收作为国家财政的一部分，应当取之于民、还之于民，将征收上来的物业税应用到市政建设和改善老百姓居住环境的用途中去。物业税的计征，应该在充分调查市场之后，制定合理的税率，决不能高估老百姓的消费能力，例如可以对第一套住房免征等等；更不能借机向公众变相敛财，加重老百姓的负担，而应当在政策效果上形成鼓励购买房地产的政策导向。　　   
　　(2)税率的设置应该有所区别。税收应着眼于税源的稳定性和可靠性，必须看到不同阶层纳税水平与收入水平的区别。因此，为了更好的发挥物业税的财富调节功能，根据不同的经济能力，我们应该设置不同的税率，甚至可以对一些低收入者实行税收的减免。具体讲，在城市，根据人们平均拥有的住房面积，我们可以规定一个标准，在这个标准之下，可以实行较低的税率，甚至可以免税；高于这个标准的，对于超出的部分，可以采用较高的税率；对于经济适用房则应该完全免税。在农村，对于一般农民的房产应该完全免税。另外，无论是农村还是城市，房屋出租所得租金都应该纳税。 
        (3)征收效率与执法成本的考虑。在实际执行中，如何有效地征收才是最重要的，征收的不到位，可以从个人所得税的艰难征收历程，以及现在花样繁多的逃税方式中可见一斑。面对全社会每家每户的征收，我们目前的征收力量和办法是难以应付的。由于物业税是70年之长期的“细水长流”，不可能与银行按揭的“月供交款”相提并论，一旦出现拒交、逃税或者无力交纳，征收机关的执法成本将是巨大的。不可能为了一年欠税几千元，可以将居者赶出其屋；或者是采用物业公司对付拒交水电费业主的“土”办法，停其水电。因此，执法成本将是我们必须考虑的问题。
　　(4)发展并规范好我国的房地产评估市场。开征物业税后，在物业的整个保有阶段都要课税。物业税宜从价计征为主，辅之以从租计征，征税以市场价值为依据。考虑到房产价值变化并不剧烈，建议可以3～5年重新评估一次。同时，房地产的评估价值的不断变化，也给我国的房地产评估市场提出了更高的要求。   
　　五、开征物业税的利弊剖析   
　　开征物业税，这本来是一个无需讨论的问题。资源特许利用、交易、所得、资产持有，这是政府获取税赋收入的四个基本环节。有资产就要征税，在所有国家都一样。在市场经济下，土地、住房是一种资产，持有这种资产就要赋税。这个税是增加政府提供公共产品的能力，调整社会公平尺度，促进资源合理利用以及调整公共利益与私人利益和商业利益之间关系的重要税种。   
　　物业税除了有扩大税基、增加财政收入的作用之外，还可以起到以下积极作用呢？   
　　第一，可以纠正房地产市场结构性矛盾。当前，很多城市的住房市场存在结构性矛盾：高端供应饱和，低端供应不足。物业税的设计应能够引导开发商增加低端市场的供应，从而减轻开发商的筹资压力和相关的利息负担，减少纳税环节，缩短开发时间，从而大大降低开发商的开发成本，也相应降低了房价。据专家测算，从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10％到20％的购房成本。对于贷款买房的消费者来说，也可以减少贷款的利息支出。   
　　第二，可以抑制土地囤积和商品房投机炒作。由于对土地和房产的保有行为征收物业税，开发商囤积土地的成本和风险增加，房产炒家以低买贵卖为盈利模式的投机炒作的成本和风险增加。在目前不规范的市场环境中，一种是在房地产开发环节存在“炒地”现象，还有一种是被戏称为“中国人的第五大发明”的“炒楼” 现象。连云港市也有此炒作现象。其行为导致城市房价攀升，增加了实际需求者的购房成本。无论是“炒地”还是“炒楼”，都掩盖了市场真实的需求，导致供求关系失衡，从而引发市场大起大落。开征物业税后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了“炒楼”者的囤积住房的成本，有利于打击“炒楼”者的“积极性”。　
　　第三，可以平均财富，平均税赋，增进社会公平。物业税的开征，特别是如果采用某种累进税率，则具有“劫富济贫”的社会作用，对于增加政府的转移支付能力，增进社会公平，维护社会稳定，都是有益的。作为调节贫富差距的手段，物业税通过制定不同税率，对居住豪宅或拥有多套住房者课以重税，对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税，对特别贫穷家庭居住劣房者实行免税政策，可以有效维护社会稳定。　   
　　第四，可以引导理性消费，增进资源有效配置。物业税的开征，也有助于居民在住房消费中避免脱离实际需要的高标准，提醒居民量力而行，注重实用。节约的住房投资则有助于居民生活水平的均衡提高或增加生产性投资。更多闲置或半闲置的房产资源也将得到更有效的利用。   
　　第五，有利于规范房地产税收制度。房地产业税种繁杂、税基不合理、重复税收、一些税种计税依据不合理等问题一直是公认的事实，在某种程度上制约了我国房地产业的发展。此外，土地出让金在房产税中也起到基数扩大的作用。物业税将土地出让金改为在物业保有阶段合并在物业税中分期征收，就、可以将开发商向政府支付的土地出让金从税基中扣除，从而避免重复征税，规范土地或房屋的转移与交易。此外，部分税种的合并与取消也有利于房地产税收制度的规范。 
     任何事物多是一分为二的，我们在设想开征物业税积极作用的同时，也应考虑到它可能带来的不利影响 ：   
　　1、可能导致房地产商的过度开发。征收物业税使得土地的取得成本降低、而相关税费的合并或取消，占开发成本将近20％的税费转嫁给了消费者，开发商的筹资额和筹资成本大大下降，项目的总开发成本下降，房地产开发的进入门槛也随之降低。同时，房价的下降在一定程度上会刺激人们的购房需求，在需求旺盛和进入门槛降低的前提下，开发商不可能会闲看花起花落，极有可能一头扎进土地市场，在合法免税的前提下，进行更加疯狂的圈地运动。而过度的圈地可能导致开发商的过度开发，房地产市场的虚假繁荣，最终造成空置率的提高。　   
　　2、房价下调空间可能被过分夸大。就目前情况来看，我国住房需求十分旺盛，发展商让利空间不会太大，而变相通过增加小区附加值 (如绿化、环境、智能化等)以及利用各种形式的促销来稳定房价。与增加的投入相比，开发商的整体成本仍远远小于开征物业税以前的开销，从而成为物业税最直接的受益者。消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。　　   
　　3、加大银行的金融风险。物业税的征收可能把开发环节的金融风险转移到了物业保有阶段。目前，许多工薪阶层都是采取按揭贷款的方式用未来的钱，圆今天的梦，每个月的工资要除了还银行贷款、支付利息，还要交纳物业管理费。由于物业税是随着房屋价值的提高而增加的，就意味着消费者要承担越来越重的税赋负担。导致大批本来家庭经济实力不强、只是因为购房门槛降低了而购置房屋尤其是使用银行贷款按揭购房者，会有可能像一些租得起办公场所但付不起昂贵物业管理费的公司一样随时出现供不起楼、纳不起税的现象，增加了银行的风险。　   
　　4、打压“二手房”。近年来，一些政府重新进行城市总体规划、加大拆迁力度，对拆迁户实行货币化补偿，在很大程度上带动了二手房的交易。物业税的开征可能会引导广大拆迁户更加关注新建商品房。因为开征物业税后推出的一手房价格可能比开征前的二手商品房楼价还要低，虽然以后每年都要交物业税，但吸引力还是会比二手房大。二手市场必然受到打压，不利于整个二手市场的发展。　   
　　5、可能造成建设资金短缺问题。一直以来，一次性收取的土地出让金和城市配套建设费成为政府进行城市建设的强大资金保障。如果改为由物业保有期分期按1／50或1／70收取物业税，政府的财政收入势必会大幅度减少。如果碰到房地产业不景气，政府所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。这都会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到影响。如何保证政府正常的开支和建设资金的需要也是有关部门要认真研究和考虑的问题。   
　　六、开征物业税的配套措施   
　　(一)完善我国现行房地产税制，为日后开征统一的物业税奠定基础。现行房地产税制的改革主要涉及扩大房地产税的征税范围，实行内外房地产税制的并轨，规范房地产税的减免税政策，修订计税依据，调整税率等诸多方面的内容。　　   
　　(二)强化房地产产权登记制度强化房地产产权登记制度。首先应逐步推行财产实名登记制；其次税务机关应联合有关部门对辖区内的房地产进行一次彻底的清查；再次尽快实行房屋产权证和土地使用证的二合一，以防止房地产的私下交易，打击房地产市场的违法交易行为。   
　　(三)建立和完善房地产评估制度。将物业税的计税依据定为评估价值，势必要加强房地产评估制度的建设。在房地产评估制度中，由于房地产价格评估具有较强的专业性和技术性，需要建立专门的房地产评估机构和配备专业的房地产评估人员。对房地产评估人员应实行资格认证制度。我国目前尚没有专门的房地产评估机构和评估人员，应着力培养房地产估价师队伍，为物业税的开征作好准备。 
  　 (四)加强和相关部门的配合。税款要及时、足额入库，仅靠税务部门一家是不行的，必须和工商、公安等部门加强联系，其他部门有义务相税务部门提供相关资料。同时要大力发展计算机的在税收征管中的作用，尽快开发计算机软件，争取早日实现部门之间的联网，实现信息资源共享，加强协作和监督。   
　　七、开征物业税的几点建议   
　　(一)简并税种，实行费改税，为物业税的征收打基础。   
　　改革现有的城市房地产税、房产税、城市土地使用税和土地增值税，取消相应的有关收费，实现简并税种，构建统一的房地产税制，将是今后地方税务工作的重点。这也是做好物业税征收的基础工作。同时，要完善地方独立税制。由于目前土地批租的弊端，使得地方政府为了扩大土地批租量，获得短期高额收益，往往突击加大基础建设力度，越权减免税收，吸引外商或者民间投资。这种行为，短期来看可以造成当地经济虚假繁荣，但从长期来看则是巨大浪费，经济资源无法得到合理配置。另一侧面政府采取征收物业税的办法后，可以给地方政府一种激励，使之改变以往那种短视的机会主义行为方式。因为为了保证长期、稳定的物业税收，地方政府必然将基础建设投资进